Ülkemizde ve dünyada son dönemde yaşanan gelişmeler özellikle pandemi, küresel ve bölgesel savaşlar, doğal afetler nedeniyle enflasyonda yaşanan dalgalanmalar neticesinde kira hukuku kişilerin en fazla hukuki uyuşmazlık yaşadıkları alanlardan biri haline gelmiştir. Kira davaları, kira hukukuna ilişkin Türk Borçlar Kanununda yargıya başvuruların sıkı süre şartlarına bağlandığı ve sürenin kaçırılması halinde davaların süre yönünden reddedildiği davalardan olması sebebiyle kira hukukunda yetkin avukatlar ile yürütülmesi gereken davalardandır. 

Avukatlık büromuz alanındaki uzman kadrosu ve kira hukuku alanındaki deneyimi ile, 

• Kapsamlı ve müvekkilleri koruyan kira sözleşmelerinin hazırlanması,
• Kira bedelinin tespiti davaları,
• Kira bedelinin uyarlanması davaları,
• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle doğan uyuşmazlıklar, 
• Kira sözleşmesinin feshi, 
• Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi davaları,
• Kiralananın yeniden inşası ve tadilat nedeniyle tahliye davaları,
• Kiralananı satın alan yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davaları, 
• Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları, 
• Temerrüt(kira bedelinin ödenmemesi) nedeniyle tahliye davaları,
• Kira bedelinin sözleşmeye aykırı şekilde eksik ödenmesi nedeniyle tahliye davaları,
• Kiralananın iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesi davaları, 
• Kiracı veya eşinin bir başka taşınmazının olması nedeniyle tahliye davalarında her türlü hukuki desteği sağlamaktadır.  

Dava açmak veya dava açmadan önce bilgi almak için bizimle iletişime geçebilir, online veya yüzyüze danışmanlık hizmeti alabilirsiniz. 

Ankara’da Kira Hukukundan Doğan Uyuşmazlıklar

Kira hukukundan doğan uyuşmazlıklar; yalnızca kira bedelinin ödenmemesi veya kiracının tahliyesi ile sınırlı değildir. Kira bedelinin belirlenmesi, kira bedelinin değişen koşullara uyarlanması, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar, kira sözleşmesinin feshi ve kira alacaklarının tahsili gibi birçok farklı uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklanabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren ve kiracının hakları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Özellikle tahliye davalarında kanunda öngörülen ihtar, bildirim ve dava açma süreleri önem taşımaktadır. Bu nedenle uyuşmazlığın niteliği belirlenirken kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi, kira bedeli, ödeme tarihleri, ihtarnameler, tahliye taahhüdü ve taraflar arasındaki yazışmaların birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira bedelinin tespiti davası, özellikle uzun süredir devam eden konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesini amaçlar.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira dönemlerinde kira artışına ilişkin anlaşmalar, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise kira bedeli belirlenirken yalnızca TÜFE değişim oranı değil; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet de değerlendirilir.

Kira tespit davasında davanın hangi tarihte açıldığı veya kira bedelinin artırılacağına ilişkin bildirimin ne zaman yapıldığı, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı bakımından önemlidir. Bu nedenle yeni kira dönemi başlamadan önce sürelerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası

Kira bedelinin uyarlanması ile kira bedelinin tespiti birbirinden farklı hukuki kurumlardır.

Kira tespiti esas olarak Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümlerine dayanırken, uyarlama talebi sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen koşullar nedeniyle sözleşmedeki edimler arasındaki dengenin önemli ölçüde bozulması halinde gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğünün koşullarının bulunup bulunmadığı her somut olayda ayrıca değerlendirilir. Ekonomik değişikliklerin bulunması tek başına her kira sözleşmesinin uyarlanması sonucunu doğurmaz.

Bu nedenle kira bedelinin piyasa koşullarının altında veya üzerinde kalması halinde öncelikle talebin kira tespiti mi yoksa sözleşmenin uyarlanması niteliğinde mi olduğu belirlenmelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğunun bulunması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gündeme gelebilir.

İhtiyaç iddiasının somut olayda gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı yargılama sırasında değerlendirilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri ile dava açma süresi ayrıca önem taşımaktadır. Kanunda öngörülen sürelerin kaçırılması halinde aynı kira dönemi bakımından tahliye talebinin ileri sürülmesi mümkün olmayabilir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Bununla birlikte taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kanunda belirtilen kişiler bakımından gerçek bir konut veya işyeri ihtiyacı bulunması halinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malikin hangi sürelerde kiracıya bildirimde bulunabileceğini ve tahliye davası açabileceğini özel olarak düzenlemektedir.

Bu nedenle taşınmaz satın alınmadan önce mevcut kira sözleşmesinin, kira başlangıç tarihinin ve yeni malikin kullanım ihtiyacının birlikte değerlendirilmesi önem taşır.

Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye

Kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi ve buna rağmen taşınmazı belirtilen tarihte tahliye etmemesi halinde kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.

Tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından taahhüdün hangi tarihte verildiği, kiralananın tesliminden önce mi sonra mı düzenlendiği, tahliye tarihinin belirli olup olmadığı ve taahhüde ilişkin irade uyuşmazlıkları somut olay bakımından önem taşır.

Tahliye taahhüdüne dayanılarak dava veya icra yoluna başvurulmasında kanunda bir aylık süre öngörüldüğünden, tahliye tarihinden sonra sürecin geciktirilmeden değerlendirilmesi gerekir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Kiracının muaccel kira bedelini veya yan giderleri ödememesi halinde kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde öngörülen koşullar çerçevesinde kiracıya yazılı bildirimde bulunabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya borcun ödenmesi için en az otuz günlük süre verilmesi gerekir. Sürenin usulüne uygun biçimde verilmesi, ihtarın içeriği ve borcun hangi kira dönemine ilişkin olduğunun belirlenmesi tahliye süreci bakımından önem taşır.

Kira alacağının tahsili ile tahliye talebi, uyuşmazlığın niteliğine göre dava veya icra hukuku kapsamında farklı usullerle takip edilebilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, bir kira yılı içerisinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebebiyet vermişse kanunda belirtilen diğer koşulların da gerçekleşmesi halinde kiraya veren kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.

Bu tahliye sebebinde yalnızca iki ihtarnamenin bulunması yeterli değildir. İhtarların aynı kira yılına ilişkin olup olmadığı, hangi aylara ait kira borçlarından kaynaklandığı, ödeme ve tebliğ tarihleri ile dava açma süresi birlikte değerlendirilmelidir.

Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye

Kiralananın yeniden inşa veya imarı amacıyla esaslı şekilde onarılması, genişletilmesi veya değiştirilmesinin gerekli olması ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanımının mümkün olmaması halinde tahliye talebi gündeme gelebilir.

Her tadilat veya yenileme ihtiyacı tahliye sebebi oluşturmaz. Yapılacak işlemin niteliği ve kiralananın çalışmalar sırasında kullanılmasının mümkün olup olmadığı somut olay bakımından değerlendirilir.

Kiracının veya Eşinin Başka Konutunun Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması da belirli koşullarda kira sözleşmesinin sona erdirilmesine neden olabilir.

Bu tahliye sebebinin uygulanabilmesi için kiraya verenin kira sözleşmesi kurulurken bu konutun varlığını bilmemesi ve kanunda öngörülen diğer şartların gerçekleşmesi gerekir.

On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi

Belirli süreli bir konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde sözleşme süresinin sona ermesi, kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez.

Kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme kural olarak bir yıl uzar. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, kanunda öngörülen bildirim sürelerine uymak koşuluyla herhangi bir tahliye sebebi göstermek zorunda olmaksızın sözleşmenin sona erdirilmesi imkânına sahip olabilir.

On yıllık sürenin hesabında sözleşmenin başlangıç tarihi ile uzama dönemlerinin doğru hesaplanması önemlidir.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

Kiralanan taşınmazlara ilişkin kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.

Kira bedelinin tespiti, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdünden kaynaklanan davalar ve diğer kira uyuşmazlıklarında hangi usulün izleneceği belirlenirken uyuşmazlığın niteliğine göre arabuluculuk şartının bulunup bulunmadığı öncelikle değerlendirilmelidir.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin işlemler ise kanundaki istisna kapsamında ayrıca değerlendirilir.

Kira Davalarında Süreler Neden Önemlidir?

Kira hukukunda pek çok tahliye sebebi ve kira tespit talebi belirli bildirim veya dava açma sürelerine bağlanmıştır.

Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya kira bedelinin yeni dönemden itibaren geçerli olacak şekilde tespiti bakımından birbirinden farklı süreler söz konusudur.

Bu nedenle kira uyuşmazlığında yalnızca tarafların haklı olup olmadığı değil, hakkın hangi tarihte ve hangi usulle kullanılacağı da önem taşır.

Kira Uyuşmazlığı Bulunması Halinde Hangi Belgeler İncelenmelidir?

Kira uyuşmazlığının hukuki niteliğinin belirlenebilmesi için özellikle;

• kira sözleşmesi,

• sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri,

• banka ödeme kayıtları,

• kira artışına ilişkin hükümler,

• taraflar arasında gönderilen ihtarnameler,

• tahliye taahhütnamesi,

• arabuluculuk belgeleri,

• tapu kaydı ve taşınmazın edinim tarihi,

• taraflar arasındaki yazılı mesaj ve bildirimler

birlikte incelenmelidir.

Tahliye veya kira bedelinin belirlenmesi bakımından uygulanacak hukuki yol, bu belgelerin içeriğine ve uyuşmazlığın özelliklerine göre değişebilir.

Kira Hukuku Kapsamında Hukuki Danışmanlık ve Dava Takibi

Janset Özdemir Avukatlık, Ankara’da konut ve işyeri kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda; kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, kira alacaklarının tahsili, tahliye süreçleri, ihtarnamelerin hazırlanması, arabuluculuk görüşmeleri ve kira davalarının takibi konularında avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kira ilişkisinde uygulanacak hukuki yol; sözleşmenin niteliği, başlangıç tarihi, tarafların talepleri, yapılan bildirimler ve kanuni süreler dikkate alınarak somut olay özelinde belirlenmelidir.